Plus-value immobilière : l’abattement exceptionnel va désormais s’étendre sur des zones moins tendues

C’est parce que le marché immobilier en zone tendue n’intéresse pas particulièrement les investisseurs qu’il a fallu mettre en place des stratégies efficaces pour y remédier. Les incitations fiscales se sont rapidement présentées comme étant la meilleure alternative. Les vendeurs pouvaient ainsi profiter d’un abattement exceptionnel, si toutefois ils acceptaient de porter leur choix sur des terrains qui se trouvent en zone tendue (A bis et A) sous réserve de la construction de logements collectifs. Mais depuis le 6 octobre 2020, les parlementaires de la commission des finances ont décidé d’étendre le bénéfice du mécanisme de cet abattement exceptionnel. D’autres territoires moins tendus sont désormais intégrés.

À propos de l’avantage fiscal en zones tendues

L’avantage fiscal en zones tendues consiste à offrir aux propriétaires un abattement exceptionnel pouvant varier de 70 à 85 % sur les plus-values de cession de terrains, ou même de biens bâtis dédiés à un projet de reconstruction ou démolition, et qui se trouvent en zone tendue (A bis et A). Plusieurs biens sont éligibles à l’abattement. Il peut s’agir de maisons, d’immeubles, d’appartements appartenant à un seul propriétaire, d’appartements dans lesquels le promoteur n’hésite pas à contacter chacun des habitants pour acquérir l’ensemble du bâtiment, de terrains à bâtir, etc. Les critères pour profiter de cet abattement exceptionnel sont assez nombreux, mais le Bulletin officiel des finances publiques (BOFIP) a pris soin de tous les mentionner.

L’application de cet avantage fiscal se fait comme suit. Tout d’abord, il faudrait appliquer les abattements pour durée de détention. Ensuite, il devra y avoir une exonération au prorata de la construction de logements. Et c’est au travers de ces montants que l’abattement exceptionnel va s’appliquer. En dernier lieu, il faudra procéder à un calcul de l’impôt et des prélèvements sociaux.

Mieux comprendre l’étendue de l’abattement exceptionnel au-delà des grandes villes

Le principe d’abattement exceptionnel avait été élaboré dans le but de « créer un choc d’offre foncière nécessaire à la reprise du secteur du logement », comme le précise si bien Sylvia Pinel, députée radicale de gauche. Mais il semblerait que les résultats escomptés n’ont pas été obtenus. Et c’est la raison pour laquelle la loi de finances 2021 prévoit d’intégrer d’autres zones moins tendues. C’est le cas par exemple avec les résidences secondaires, les investissements locatifs, ou encore les terrains à bâtir se trouvant dans les métropoles et les villes moyennes en zone B1 et zone B2.

Mais cette situation ne signifie pas que le dispositif d’amendement sera prolongé dans le temps. Tout porte à croire que l’étendue de cet abattement ne va pas durer. Il faudrait juste s’assurer d’avoir une promesse de vente avant le 31 décembre 2020, et que la cession du bien soit prévue avant le 31 décembre 2022. Même si le gouvernement au Budget est en train de faire de son mieux pour prolonger un peu plus ces délais, au moins pour les cessions précédées d’une promesse unilatérale ou même synallagmatique de vente signée entre janvier 2021 et décembre 2023, il n’y a à ce jour aucune garantie qu’ils obtiendront gain de cause. Il n’y a que le Parlement pour rendre effective la prolongation.